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社论丨释放有效购买力 稳定地产市场预期

近日,杭州、西安两个热点城市先后取消楼市限购政策,再加上不久前成都、长沙、南京、苏州等全面退出住房限购,以及北京、上海、广州、深圳、天津、海口优化调整相关政策,或收缩限购的区域范围,或放松外地或单身人士购房资格等,从2016年开始并覆盖全国一二线和部分三线城市的住房限购政策,除了少数城市外,大部分都已退出。

目前,全国仍保留住房限购的省份或城市,除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市,仅剩海南省、天津市仍处于部分实施限购的状态。接下来,预计这些城市或地区也会相继松绑限购政策,仅仅城市中心区域及限制开发的区域(比如海南三亚、中部生态核心区等)保留限购政策。限购政策退出,一方面是住房供求关系逆转所致,另一方面是购房行为发生改变。

目前,各地住房库存消化压力大,供大于求的局面明显。首先,刚需转向二手住房,全国有11个省市二手房交易超过新房,70个大中城市二手房交易超过新房,但住房发展进入存量时代,二手房挂牌量不断走高,消化压力大、价格持续下跌,交易周期拉长至半年至一年;其次,新房主要针对改善型需求,但去化周期长,全国商品房待售库存超过2015年历史高位。

因此,限制购买套数以缓解供需不平衡的限购政策没有执行的必要了。同时,限购政策目的在于削弱住房的资产属性,彰显其民生属性。但是,2022年以来购买多套房产以谋求资产溢价的购房行为基本退出了,甚至一些地方还出现了担心进一步跌价的从众式挂牌卖房的现象。如果这种现象不断扩展,就可能拖累市场预期,导致销售萎缩和价格下滑的循环。

基于此,迫切需要释放有效购买力,活跃住房市场交易,对冲需求下滑、修复市场动力,稳定价格信号和市场预期。对一二线热点城市来说,限购政策执行了6年以上,很多购房需求被抑制,对于完全退出限购政策的二线城市来说,将直接作用于释放多套房的购置需求,比如为子女入学、就业、结婚购房,为父母养老购房等。

对于收缩限购范围的一线城市(主要是北京、上海、深圳)来说,首先能释放外来人口或单身人士购房需求,比如上海、深圳、北京均放松非户籍或单身人士在外围区域购房的限制,或可以多购一套,或收缩首套房购置对个税或社保缴纳年限限制,或放松人才认定标准等。一线城市外来人口集中,单身人士多。过去,对外来人口购买首套房一直坚持连续缴纳5年社保或个税,且京沪均限制单身外来人士购房。这不符合当前大城市平均婚育年龄推迟、单身人士多的现状。

对于一线城市来说,近期限购政策松动主要集中在外围区域,这与外围区域住房供应多有关。比如,根据相关统计,2023年北京远郊区(怀柔、平谷、密云和延庆)新房去化周期高达4.7年,远大于城六区、近郊区的水平。因此,松绑限购有利于满足需求的同时,实现外围新房去化。同时,在引导住房需求向外转移的同时,也可优化人口、产业合理布局。

不过,被限购政策抑制的购买力释放的数量仍待观察。首先,房价和收入预期偏谨慎,多套房购置需求不足;其次,房价仍在高位,外地人口、单身人士总体购买力有限,预期谨慎加剧了该局面;再次,在售库存压力大,老旧住房价格下跌预期更强,刚需购买力不足,“卖一买一”的置换链条不畅。另外,放开限购及购房入户等,可能在一定程度上导致对周边城市购买力的虹吸。

当前局面下,迫切需要实施政策组合拳。比如,库存大的城市紧缩供地、开工;实施老旧小区补短板改造,提升存量住房挂牌效率;盘活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房,去库存的同时能匹配购买力,活跃交易、稳定预期。当然,更基础的组合拳还是稳定就业和收入预期。另外,供求关系逆转,防风险当头,也不能有靠地产上规模拉经济、救财政的想法。

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